Je výhodné pro SVJ vybrat si za předsedu stávajícího správce nemovitosti?
BD Pragostav se jako správce více než 250 bytových domů čím dál častěji setkává s dotazy klientů z řad SVJ, zda jsme schopni vedle smluvní správy nabídnout i výkon funkce předsedy SVJ a zároveň u některých z nich vnímáme obavu, zda souběh obou pozic (předseda SVJ a zároveň správce) nemůže SVJ přinést problémy. Volbu předsedy SVJ pochopitelně klienti vnímají jako jedno z klíčových rozhodnutí, které může ovlivnit efektivitu správy domu, transparentnost hospodaření i celkovou spokojenost vlastníků jednotek.
BD Pragostav vykonává funkci předsedy SVJ již pro 50 SVJ, a proto se domníváme, že můžeme z vlastní zkušenosti porovnat, jaké výhody i nevýhody může tato kumulace funkcí přinést.
Výhody volby správce za předsedu SVJ
Znalost nemovitosti – Stávající správce již detailně zná technický stav domu, smluvní vztahy, historii oprav i finanční situaci. Tím odpadá dlouhé seznamování nového předsedy SVJ s celou agendou.
Efektivnější komunikace – Pokud správce zároveň vykonává funkci předsedy SVJ, odpadají mezikroky v předávání informací a návazném přijímání rozhodnutí ve věcech běžné správy mezi předsedou SVJ a správcem, což může vést k rychlejšímu a efektivnějšímu řešení problémů. Nijak tím přitom není dotčena komunikační linie předsedy SVJ s kontrolním orgánem SVJ, ani rozhodování vlastníků jednotek o věcech spadajících do působnosti shromáždění.
Profesionalita a zkušenosti – Správce obvykle disponuje odbornými znalostmi a rozsáhlými zkušenostmi v oblasti účetnictví, legislativy a správy nemovitostí, což může vést k efektivnějšímu a přitom bezpečnému řízení SVJ.
Úspora nákladů – Pokud správce vykonává funkci předsedy SVJ, lze případně eliminovat některé administrativní činnosti, čímž může dojít ke snížení nákladů oproti situaci, kdy by byl předseda SVJ někdo jiný a bylo by nutné jej externě podporovat.
Nevýhody volby správce za předsedu SVJ
Potencionální střet zájmů – Pokud je správce zároveň předsedou SVJ, je třeba klást zvýšený důraz na činnost kontrolního orgánu. Předseda SVJ je povinen postupovat v souladu se zájmy SVJ a nemůže ze své pozice jednat v rozporu s touto povinností ve prospěch vlastní – nicméně jistě platí okřídlené „důvěřuj, ale prověřuj“.
Potencionálně snížená transparentnost – Vlastníci mohou mít obavy, že některá rozhodnutí nejsou činěna s jejich vědomím a v jejich nejlepším zájmu. Tomu lze však účinně předejít průběžnou komunikací předsedy SVJ s kontrolním orgánem SVJ a informační otevřeností.
Možná závislost na jednom subjektu – Pokud předseda a správce splynou v jednu osobu nebo firmu, může být o něco obtížnější jej v budoucnu nahradit, pokud by s jeho službami nebyla na straně vlastníků jednotek spokojenost.
Menší zapojení vlastníků jednotek – V případě, že správce převezme vedení SVJ, mohou být vlastníci jednotek ještě méně motivováni k aktivní účasti na správě domu, což může vést k dalšímu útlumu zájmu o společnou věc.
Jak tedy minimalizovat rizika při této volbě?
Klíčovým faktorem při rozhodnutí SVJ zvolit za předsedu SVJ správce je správně nastavit kontrolní mechanismy a procesy správy:
– Primárně zvolit kontrolní orgán (kontrolní komisi či revizora) pokud doposud nebyl zřízen. Kontrolní orgán složený z vlastníků jednotek může průběžně kontrolovat činnost správce, nahlížet do účetnictví a své závěry předkládat na shromáždění.
– Provádět transparentní výběrová řízení na služby spojené s chodem domu, aby nedocházelo k upřednostňování dodavatelů dle uvážení správce.
– Zajistit pravidelné informování vlastníků o rozhodování a hospodaření SVJ prostřednictvím výročních zpráv prezentovaných na shromáždění.
– Nastavit vhodným způsobem vnitřní a smluvní dokumentaci (stanovy, smlouva, usnesení shromáždění), která pak umožní v případě nespokojenosti s činností správce ukončit jeho činnost a nebude blokovat případnou budoucí změnu předsedy SVJ nebo i typu statutárního orgánu.
Co říci závěrem – volba správce nemovitosti do funkce předsedy SVJ může být výhodná, pokud SVJ hledá efektivní a odborné vedení s hlubokou znalostí nemovitosti. Zároveň je důležité, aby si i SVJ zajistilo dostatečnou kontrolu a transparentnost, které zamezí případným střetům či nedorozumění.